DOANH NGHIỆP MUỐN HUY ĐỘNG VỐN ? PHẢI LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ ! Các bước và nội dung trong các dự án cần có

(Biên soạn của Kiến trúc sư Trần Hồng Dân – Đt: 0938.37.56.33)
(Ban hành kèm theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng)

 

 
I- LỜI NÓI ĐẦU:
 
Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng gồm rất nhiều bước với nhiều chi tiết và nội dung từ đơn giản đến phức tạp tùy theo từng loại dự án, tính chất và quy mô của dự án, đòi hỏi ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ phải có một đội ngũ nhân sự ở nhiều lĩnh vực chuyên môn khép kín như: Kiến trúc sư thiết kế QH và Kiến trúc, Ks. XD (Tính kết cấu), Ks Điện, Ks Cấp thoát nước, Ks Môi trường, PCCC, Ks Kinh tế (Có phần mềm tính thời gian hoàn vốn “THỰC” sẽ đầu tư) …. Các chuyên viên khác v.v…ráp nối vào quyển Dự án, hoặc lập “Báo cáo tiền khả thi”  thì quyển DỰ ÁN MỚI ĐỦ ĐIỀU KIỆN DUYỆT VỐN. (Quy định Nhà nước). 

(Ban hành kèm theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng), quy trình lập dự án đầu tư xây dựng công trình phải bao gồm các nội dung theo trình tự dưới đây.) 
 
      Lâu nay ở nước ta vẩn tồn tại câu cửa miệng “Con gà và quả trứng, ai sinh ra trước ?” . Trong  việc Đầu tư vốn (Con gà) và Doanh nghiệp cần vốn (Quả trứng) luôn mâu thuẩn, bên này chờ bên kia mà không ai tháo gỡ. Nếu đập trứng vỡ thì sao ra bầy gà ? Nếu cho gà chết thì làm sao đẻ trứng ? Con gà ấp thì trứng mới nở. Do vậy, các Doanh nghiệp, các chủ Dự án (Những quả trứng) mỏi mòn tìm nguồn vốn đầu tư, khao khát liên danh liên kết để SXKD, nhưng không biết hoàn thiện được HỒ SƠ DỰ ÁN để NHÀ ĐẦU TƯ yên tâm,  thấy khả thi, có lãi THÌ MỚI ĐẦU TƯ (Kể cả nguồn tài trợ, cứu nạn, cho không v.v…họ cũng cần cho đúng nơi, đúng chỗ, và phải có hiệu quả.
Để tháo gỡ 1 phần vướn mắc trên, cụ thể là phía các Doanh nghiệp (Những quả trứng) cần thực hiện đúng, đủ hồ sơ KÊU GỌI ĐẦU TƯ mà các tổ chức tài chính, phía quản lý Nhà nước (Về luật đất đai, tính an toàn công trình, PCCC, môi trường, độ cao không lưu, và đặc biệt phải CHỨNG MINH TÍNH HIỆU QUẢ CỦA SẢN PHẨM trong suốt chu kỳ mà nhà đầu tư vốn cần “BẢO TOÀN” vốn của họ.
 
II/ LÀM QUEN TỪ NGỮ: 

 -  “Chủ Dự án”  là “Chủ đầu tư” là pháp nhân của doanh nghiệp 1, 2 và nhiều thành viên được Nhà nước công nhận - Hiện sở hữu tài sản hiện

hình trên đất Dự án đã đang và sẽ triển khai -  Pháp nhân đưa nguồn vốn vào Dự án: Hình thức “Hợp đồng Hợp tác đầu tư” -  hoặc Hợp đồng Liên danh  (Dạng BOT) (Bên nguồn tiền và 1 bên là Chủ Dự án). - Được hiểu “HĐ Liên Danh”  khác  hẳn “HĐ Liên Doanh”. Liên danh thì chỉ đưa nguồn tiền vào 1 khoảng nhất định, (Thường thì bên Nhà đầu tư giao quyền điều hành SXKD cho Chủ đầu tư, họ chỉ nắm chức Chủ tịch và quản lý thuế, thông qua báo cáo tài chính với cơ quan Nhà nước về Thuế là đủ) , họ chỉ đầu tư cho 1 số loại hình nhất định của chủ đầu tư. Như vậy không phải thay đổi lớn nhân sự điều hành, không phải khắc lại con dấu. Khi nguồn tiền quy định thời gian có lãi, thì bên Chủ Dự án sẽ trích lãi chia theo tỷ lệ 8/2; 7/3; 6/4 hoặc 50/50 (Tử số là số hưởng lãi của Nhà đầu tư, Mẫu số là số hưởng lãi của chủ Dự án. Ngược lại, Nếu LIÊN DOANH, thì phải thay bộ máy điều hành, bầu HĐQT, khắc con dấu và mở tài khoản riêng (Dạng đầu tư BOO).  
 

 -  “Vốn vay”  Chủ đầu tư có thể ký HĐ vay vốn huy động của Ngân hàng, của Công ty Tài chính, của Doanh nhiệp và tư nhân v.v… Nhưng họ phải xem xét kỹ Hồ sơ Dự án (Xem phần dưới đây), Họ thấy DA có lãi và BẢO TOÀN được vốn thì họ mới dám đầu tư. (Đây là lý do DA  phải đủ và kỹ).

 

 
            Tại Việt Nam hiện nay, bất kỳ chủ Dự án, (không phân biệt công trình tôn giáo), trừ trường hợp công trình diện “Bất Khả kháng” (Cứu trợ khẩn cấp do hỏa hoạn, vỡ đê, bão lũ, đại dịch v.v..), Còn lại đều phải có Dự án Khả thi của Chủ đầu tư thì mới có cơ hội nhận được nguồn vốn hổ trợ - Có hàng trăm loại nguồn vốn (Chào mời), nhưng không thành. Sau đây xin trình MẪU QUYỂN DỰ ÁN TƯƠNG ĐỐI THÔNG DỤNG VỚI NHÀ ĐẦU TƯ:
 
1-/ BÌA DỰ ÁN:  Bìa màu. Đủ dữ liệu rõ như sau:  Tên và địa chỉ chủ Dự án (Phông chữ 12 hoặc 14) đỉnh bìa à  Tên DỰ ÁN (chữ to đậm, phông chữ 30 đến 36, nổi  hẳn chữ RÁC, BV, TRƯỜNG học hay KHU DU LỊCH, KHU DC hay DA nông nghiệp v.v…tùy bố cục) .
 -> Địa điểm Dự án ?– Tỉnh ?– Chủ đầu tư là ai ?– VP ở đâu – Qui mô diện tích ? – Quy mô vốn đầu tư ?  (Phông chữ 14 đậm) -> Tiếp theo: Có thể đưa 1 hình đặc trưng của BV, Trường,
Nhà máy …. Dễ nhìn nhận ra loại DA ..tùy ý 
-> Dưới cùng tờ bìa: Ghi năm, tháng phát hành DA và Tên, địa chỉ đơn vị Tư vấn DA
 

 là tờ  minh họa : (Chọn Hình nào đó đặc trưng DA – Không có cũng được)   (Không phải “đơn” vay hoặc “đơn xin Hợp tác đâu tư”):
 Đầu tờ trình là: Cộng hòa XHCNVN -> Ngày tháng năm …-> TỜ TRÌNH (Phông 16 đến 20) -> về việc gì…???? (Phông 12) nêu nội dung …muốn gì. 
Tiếp theo là KÍNH GỎI: (Thường ghi: Ban quản lý nguồn vốn ….. Hoặc dưới là:- Các tổ chức tài trợ vốn …….(Hoặc để trống) …..
 Phần dưới  tiếp theo:---> Giới thiệu Pháp nhân, địa chỉ, GPĐKKD số…Ngày tháng năm cấp, ai cấp, VP ? - Tên người chịu trách nhiệm, CMND, hộ khẩu --> Mô tả năng lực thực hiện Dự án: Nhân sự, Kinh nghiệm) – Dự án đã có gì rồi: Thuận chủ trương, Thuận địa điểm, Sổ đỏ (Hoặc đã có giấy QSD đất,), đã có TK cơ sở, có Dự án, có Giấy CNĐT (Trừ công trình tôn giáo) , Giấy phép XD, Giấy Đăng ký Đạt Môi trường (Nếu DA lớn thì Bộ TN&MT có ý kiến) , Giấy CN của Sở hoặc Bộ Y Tế (Nếu BV) , Giấy Chứng nhận PCCC ->  Thời gian hoàn vốn là ?….năm. 
-> Được biết …. Có nguồn vốn . … Chúng tôi mong được vay…, Hợp tác đầu tư ….( Tùy yêu cầu) để TRIỂN KHAI  DA theo Công nghệ Hiện đại (Mô tả vài dòng sự hiện đại …) – Nêu số tiền cần vay. Cần đầu tư ? (Bằng chữ) -> Cam kết sử dụng, điều hành DA đúng luật ….Xin trân trọng !  -> Ký đóng dấu.
 

Hãy nhớ rằng: Các đơn vị thẩm tra họ chỉ cần xem tờ Bìa và Tờ trình là hiểu toàn bộ DA. Họ không có thời gian đọc và thẩm tra. Sau này triển khai không đúng như tờ trình thì mình chịu trách nhiệm. Do vậy Tờ trình phải cô đọng toàn bộ Dự án (2,3  trang).

4-/ (Sau tờ trình là: HỒ SƠ PHÁP NHÂN: 
 (Sao y công chứng 3 đến 5 bộ, tháng gần nhất): GPĐKKD, CMND, HỘ PHẨU chủ DN, Giấy xác nhận Chi cục Thuế (Không nợ xấu là được) .
5-/ HỒ SƠ PHÁP LÝ: (Sao y 3 đến 5 bộ): Thuận chủ trương, Thuận địa điểm, Sổ đỏ (Hoặc đã có giấy QSD đất,) Mặt bằng vị trí lô đất, Giấy CNĐT (Trừ công trình tôn giáo không cần) , Giấy phép XD, Giấy Đăng ký Đạt Môi trường (Nếu DA lớn thì Bộ TN&MT có ý kiến) , Giấy CN của Sở hoặc Bộ Y Tế (Nếu BV) , Giấy Chứng nhận PCCC
6-/ PHẦN DỰ ÁN : (Có tờ bìa màu ghi “ PHẦN DỰ ÁN ĐẦU TƯ”)
 

– Cư dân - thổ nhưỡng - khí hậu- Gió - Sông nước – Mùa khô, mùa mưa – Ưu nhược điểm
địa phương sẽ tác động đến Dự án

 1-/  Mô tả toàn bộ công nghệ - Dây chuyền SXKD hiện đại  -  Thuyết minh, Hình ảnh, sơ đồ  (Nên mô tả và chứng minh tính hiện đại, mới, Nhà đầu tư không đầu tư vào những gì lạc hậu, cũ,. Mảng Nông nghiệp cũng phải nhà lưới, nhà kính, nhập công nghệ nước nào v.v… Đốt rác ra điện, ? ra phân vi sinh v.v… Bệnh viện, trường học và bất kỳ DA nào cũng có TẦM NHÌN 2045, chứ không lỗi thời, không cho vay manh mún.)
2-/  Mô tả Phương án quy hoạch tổ chức mặt bằng: QH Thường chia làm 3 khu chính: Khu HC-VP (Văn phòng, Nhà ăn nhà bếp, CLB, Phòng thì nghiệm, thư viện, kho bãi, sân chơi khu nhà ở các loại) ; Khu SX: ( Nhà máy, kho các loại, xe, thiết bị) : Khu xử lý hạ tầng kỹ thuật (Trạm điện, XL nước, cấp nước, Rác thải… )
-à Phải có bản cân bằng đất Qui hoạch của DA gồm: ?? % đất XD, ??% đất Giao thông PCCC,??  % đất cây xanh , và % đất dự kiến trong hoặc mở rộng trong tương lai. = 100% đất Dự án.
3-/  Mô tả toàn bộ Thiết kế kiến trúc: Bản liệt kê các hạng mục kiến trúc: Giải phóng mặt bằng, Di dời, đền bù, San nền, cổng , tường rào đến đài nước, số tầng của từng công trình, Giao thông, hạ tầng, diện tích, đơn giá XD, phí dự phòng v.v. …..càng tiết càng tốt
4-/  Mô tả toàn bộ Thiết kế giải pháp KẾT CẤU : (Tả kết cấu chính: Móng- Nền, Khung, cao thấp tầng…)
5-/  Mô tả toàn bộ Thiết kế Hạ tầng kỹ thuật: (G. thông - Cấp điện – Nước – Thoát nước – XL nước …)
6-/  Giải pháp Xử lý tác động Môi trường :  Bụi, âm thanh, nước thải, rác …(Như trên) 
7-/  Giải pháp PCCC :  Mô tả trang bị - Giao thông PCCC , Kỹ thuật, báo cháy, nguồn  nước v.v.…(Như trên) 
8-/  P. án sử dụng Lao động: Liệt kê nhân sự điều hành – Ca kíp: Danh sách và có sơ đồ tổ chức SXKD sử dụng nguồn vốn đến thành viên của Chủ Dự án (Ở nhiều địa phương có nguyên liệu đầu vào và đầu ra)
9-/  Liệt kê toàn bộ THIẾT BỊ và giá: Bảng liệt kê mọi trang thiết bị , số lượng của dây chuyền sản xuất và Trang bị văn phòng, bàn ghế, máy tính , máy in v.v…
 

1-/  Bảng tổng hợp  chi phí đầu tư :  Liệt kê toàn bộ các chi phí đầu tư, đơn giá , thành tiền từng loại: XDCB, Thiết bị -Trang bị - Nhân công (Lương)- Đến bù, di dời tái định cư , Chi phí lập dự án, thiết kế, chi phí khác, dự phòng phí v.v….
2-/ Tính toán lỗ lãi, Thời gian hoàn vốn: (Chạy phần mềm chương trình tính thời gian hoàn vốn IRR )
3-/ Nguồn vốn: Từ đâu mà lập DA ( Vay ưu đãi, Vay nóng, HTĐT ….v.v…)
 

2-/ Vẽ sơ đồ tổ chức bộ máy SXKD
3/ Vẽ sơ đồ tổ chức các mảng Kinh doanh bằng nguồn vốn huy động, HT đầu tư này
 

1-/ Giải quyết công ăn việc làm 
2-/ Nâng cao trình độ dân trí
3-/ Là trường học – Nơi thực tập và phát triển KHKT thực tế
4-/ Nâng cao đời sống công nhân và dân quanh vùng Dự án
 

 
1-/ Phân kỳ đầu tư sử dụng vốn theo 2 đến 3 giai đoạn của DA.
2-/ Lập bản tiến độ sử dụng vốn từ khi vay
 

 

 

1-/     Các bản vẽ thiết kế cơ sở (Mặt bằng chỉ dẫn, Mặt bằng vị trí, Mặt bằng Quy hoạch Kiến trúc Có bảng cân bằng đất – Công trình Kiến trúc, Giao thông, Cây xanh, Cấp điện, Cấp nước, Xử ký nước, tuyến cấp nước PCCC, các công trình hồ ngầm ….) (1 quyển DA chỉ khoảng 3 đến 4 tờ A3 hoặc 5 tờ A4 – Không cần đưa bản vẽ vào nhiều – DA phải có bản vẽ Địa chính hoặc Sổ đỏ)
2-/     Các mặt cắt, mặt đứng.  Phối cảnh       
3-/     Các hình ảnh minh họa. (3, 4 tờ nếu có )
 
             
TÁI BÚT !
 Kts Trần Hồng Dân mong các Chủ Doanh nghiệp nắm rõ nội dung không thể thiếu này, để yêu cầu ĐƠN VỊ TƯ VẤN phải lập đầy đủ, trọn bộ nhằm mục đích không phải làm đi, làm lại nhiều lần !
        
  Chúc các bạn thành công để đón các nguồn vốn hỗ trợ sau Đại dịch COVIS cũng như các nguồn vốn ASXH sắp ra hàng loạt cứu doanh nghiệp !
           
    

HÃY HIỂU RẰNG : KHÔNG CÓ DỰ ÁN THÌ KHÔNG THỂ HUY ĐỘNG ĐƯỢC VỐN, TỪ CÁC NGUỒN: VAY NGÂN HÀNG,  HỢP TÁC ĐẦU TƯ HOẶC VỐN VIỆN TRỢ KHÔNG HOÀN  LẠI (cho không) !

8-5-2020