UBNDTP HỒ CHÍ MINH CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
CÔNG TY TƯ VẤN -THIẾT KẾ -XÂY DỰNG Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc
NAM SÀI GÒN S.S.A ….* 01 - 05 - 2020*…
TRÌNH TỰ - THỦ TỤC LẬP – DUYỆT HỒ SƠ
(Ban hành kèm theo Thông tư số 16/2019/TT-BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây dựng)
MỌI NHÀ ĐẦU TƯ, CHỦ ĐẦU TƯ BẮT BUỘC PHẢI TUÂN THỦ
PHẦN I
LỜI NÓI ĐẦU
|
Bất kỳ công trình nào lớn, nhỏ trên đất nước VN này đều phải tuân thủ trình tự XDCB này (Kể cả các nhà đầu tư tư nhân, tập thể, doanh nghiệp, các công trình tôn giáo, đạo phái v.v….). Bởi vì : Đất là của Nhà nước (Sở hữu toàn dân). Nhà nước quan tâm nhất là: Độ an toàn Chất lượng công trình, PCCC, Môi trường trong và ngoài công trình, An ninh Quốc phòng (Cụ thể là độ cao không lưu cho phép). Do vậy buộc phải có các mục sau:
|
1/ Về Hồ sơ Thiết kế: (Cần có “Nhiệm vụ Thiết Kế”:
a/ Chủ đầu tư viết và cấp "NHIỆM VỤ THIẾT KẾ" cho đơn vị thiết kế thực hiện (Xem mẫu đính kèm), bao gồm: Tôi muốn nhà này có công năng …. công trình như thế này, như thế kia….., Quy mô như thế …, Cho đối tượng nào sử dụng ???/ , vị trí lưới điện vào, vị trí cấp thoát nước ra sao…? Số người sử dụng v.v..Liệt kê từng hạng mục nhà và dự kiến kích thước từng hạng mục đó (Cho phép án chừng, tương đối….thậm chí trình bày vẽ tay vị trí quy hoạch trên bản vẽ hiện trạng, phần hiện trang dự kiến sẽ phá dỡ v.v…). Để bên thiết kế biết được ý định của chủ dự án. (Có thể viết tay, chụp và chuyển zalo cho bên Tư vấn….)
b/ Cấp Pháp nhân chủ đầu tư: Cấp cho Đơn vị thiết kế: Pháp nhân của Chủ đầu tư là Công ty (GPĐKKD, CMND chủ đứng tên hồ sơ…), nhà thờ, Chùa nào, địa điểm ở đâu ? Ai đứng tên chịu trách nhiệm trước Pháp luật v.v….Cho số email, Zalo, đt liên lạc để bên TK đưa vào hồ sơ.)
2/ Lập "HỒ SƠ PHÁP LÝ": (Sao y công chứng tháng gần nhất)
a/ Sổ đỏ hoặc Giấy Chứng nhận Quyền Sử dụng đất.
b/ Bản đồ địa chính ranh đất có sổ đỏ của mình (Thường là trong sổ đỏ) (Tư vấn TK ít dùng được)
c/ Bản đồ hiện trạng lô đất (Có ranh đất). (Có cao trình đất, có giao thông kết nối) -> (Bản Autocad)
d/ Bản đồ chi tiết Quy hoạch không gian kết nối, liên quan với vùng đất của mình - (Bản Autocad)
e/ Thuận chủ trương, thuận địa điểm, giấy chứng nhận đầu tư. (Riêng đất tôn giáo thì không cần)
4/ CÁC BƯỚC TRONG LỘ TRÌNH XDCB CỦA VN: (Có thể bỏ qua nhiều hạng mục)"
4-1/ Lập "Tờ trình", xin THUẬN chủ trương, địa điểm -> Lập nhiệm vụ thiết kế -> Thiết kế cơ sở -> Chứng minh có vốn đầu tư để Sở KHĐT cấp GCNĐT -> Thuê Thiết kế Kỹ thuật + Dự toán -> Gởi cơ quan thẩm tra để Sở XD Thẩm định (Tùy quy mô như BV, Rác thải, quy mô đất > 100 ha, quy mô môi trường v.v….--> phải ra xin phép Bộ chủ quản). -> Khi Sở thẩm định xong thì mới thuê LẬP DỰ ÁN.
4-2/ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ: Các công trình có quy mô lớn, nên và phải lập Dự án (Vì trong Dự án có: Pháp nhân - Pháp lý - Vì sao đầu tư - CM số tiền đầu tư từng hạng mục nhỏ, - Lợi nhuận - Thời gian hoàn vốn - Đánh giá tác động môi trường -PCCC, Độ an toàn XD - Giao thông kết nối - Cấp điện bao nhiêu so với chỉ tiêu - Mật độ cây xanh - Mật độ Xây dựng - Mật độ cư dân - Số CBCNV vận hành -Tiến độ và thời gian thực hiện - Kết luận của DA tốt , xấu và cam kết v.v.. để HĐ Quản trị đơn vị đó bỏ tiền đầu tư, hoặc thuyết trình Ngân hàng và các tổ chức Tài chính thấy hợp lý mà CHO VAY vốn v..v.. (Các công trình nhỏ thì lập "TÓM TẮT DỰ ÁN", hoặc chỉ lập "BÁO CÁO ĐẦU TƯ" như "Tờ trình" nói trên
4-3/ THIẾT KẾ KỸ THUẬT VÀ DỰ TOÁN (Đây là bước 2 của TK Cơ sở (Chỉ để lập Dự Án và khái toán) . Nhớ rằng các thiết kế cơ sở không đủ điều kiệt kỹ thuật thi công, khái toán của nó không chính xác, rất đại KHÁI, do vậy, nên chủ đầu tư hay bị thiệt thòi khi giao thi công và gây tranh chấp từ bản vẻ thiết kế cơ sở này).
4-4/ Thuê THI CÔNG XÂY DỰNG: Bước này Chủ đầu tư phải lập hoặc THUÊ Ban Quản lý Dự án để điều hành suốt quá trình đầu tư từ A đến Z (Cả xong bảo hành), Thuê đơn vị Tư vấn Giám sát Thi công, đơn vị Giám sát lắp đặt Thiết bị (Công trình Công nghiệp, Bệnh viện v.v…).
4-5/ Hoàn công, đưa công trình vào sử dụng:
Tùy từng công trình lớn hay nhỏ, Chủ đầu tư sẽ giao thi công cuốn chiếu, (TVGS và cơ quan chức năng sẽ nghiệm thu cuốn chiếu, để cho phép đưa hạng mục đó vào vận hành sử dụng, ví dụ như KHO, các công trình phụ trợ, nhỏ lẻ v.v…. mà không ảnh hưởng đến ATLĐ và trở ngại khác cho các hạng mục phức tạp dài thời gian khác).
5/ VỀ GIÁ: Hiện nay về GIÁ XDCB (Toàn bộ lộ trình nói trên đều có KHUNG GIÁ MỚI (2017 của BXD). Nói giá mới nhưng thực chất vẫn là khung giá của năm 2009 (Cách đây 9 năm,. cơ bản là sửa các cách tính cụ thể về quy mô, phân cấp v.v…)
- Chủ đầu tư cần nắm vũng Giai đoạn nào quan trọng nhất để HOẠCH ĐỊNH. Theo chúng tôi, "NHIỆM VỤ THIẾT KẾ VÀ THIẾT KẾ CƠ SỞ " Là khâu then chốt nhất. Chủ đầu tư cần Bên Tư vấn cấp cho Tầm nhìn chiến lược về phát triển dân trí, mật độ, định hướng lâu dài và quy mô cho phù hợp, không CHẮP VÁ VUN VẶT.
PHẦN II - QUY ĐỊNH CỦA NN:
CÁC THỦ TỤC CẦN CÓ CỦA NHÀ ĐẦU TƯ VÀ CHỦ DỰ ÁN:
| STT | CÔNG VIỆC | ĐƠN VỊ VÀ CẤP Th.hiện | ĐƠN GIÁ THỰC HIỆN | GHI CHÚ |
| Bước II | Lập dự án - XIN THUẬN ĐỊA ĐIỂM | R | R | |
| 2/1 | - Sang bước 2: Sau khi có tờ CHỦ TRƯƠNG THUẬN ĐỊA ĐIỂM của UBND thì: - HĐ với SỞ ĐỊA CHÍNH đo vẽ bản đồ Hiện trạng (Phục vụ đền bù giải tỏa, kê biên các giai đoạn sau này) - Lập đường chuyền từ cột mốc Quốc gia ( Có thể có từ 4 đến 5 điểm chuyển tùy địa hình) = Thuê phòng địa chính lập (1 tuần) |
Thuê Địa chính (Thuộc Môi trường) | Từ...đến...triệu | Mình từ chọn địa điểm, nếu không có thì viết yêu cầu ý mình để Nhà nước " Giới thiệu địa điểm" cho |
| 2/2 | - Thực hiện RÀ PHÁ BOM MÌN | ...triệu/ha | ? | |
| 2/3 | - Đo vẽ Bình đồ cao trình đất: (Để thiết kế san nền, thoát nước v.v...) | HĐ với... | (...triệu/ha) | (Với đường thủy cần khảo sát sông lạch kỹ) |
| - Phối hợp với địa phương và sở TN & MT làm thủ tục GIAO NHẬN ĐẤT theo QĐ của UBND để kê biên đền bù giải tỏa | Nhiều tháng | |||
| 2/4 | Lập Hoa đồ vị trí, giải thửa, lộ giới, giao thông kết nối khu lân cận 5 ~ 10 năm tới (Thuê Sở T. nguyên Môi trường) (1 tuần) và Sở XD cấp Bản đồ không gian năm 2017 - 2025 |
Sở Quy
họach hoặc TNMT
|
Khoảng...triệu đồng/bộ | Bắt buộc |
| 2/5 | Thuê khoan địa chất sâu 30 đến 40 m x số điểm do tư vấn TK chọn (Từ đến 6 lỗ khoan -> vài chục lỗ) | ....đ/md | ||
| 2/6 | Lập báo cáo Đầu tư Xin giấy phép " Thuận địa điểm đầu tư" gởi Sở Xây dựng hoặc Sở Quy Hoạch và K.trúc | HĐ với Tư vấn | ...% đ x Suất ĐT | (Tra bản giá XDCB của BXD) |
| 2/7 | Lập DỰ ÁN ĐẦU TƯ (Để Sở XD duyệt cấp chứng chỉ Q.Hoạch);(Chưa tính phí Xin phép) (XEM HƯỚNG DẪN DA) | HĐ với Tư vấn | ...% đ x Suất ĐT | (Tra bản giá XDCB của BXD) |
| 2/8 | Gởi Bộ thẩm định Dự án + Ý kiến Ban ngành Địa phương gởi Bộ (Ví dụ: Bộ Y tế, Bộ Giao thông...> 100ha) | TÙY trường hợp | ||
| 2/9 | Thuê Sở Công Nghệ đo và thí nghiệm, xác định chất khí, chất rắn, nước... thực trạng (để nộp Sở CN & Môi trường) |
Sở CN & MT
|
(Tra bản giá XDCB của BXD) | |
| 2/10 | Lập " Báo cáo đánh giá tác động môi trường" (Phải có Dự án, địa chất và các mục trên để viết) | Sở TN & MT | Khoảng... triệu -> 60 triệu (Tùy CT) | (Có thủy văn nếu có sông nước) |
| 2/11 | Nhận " CHỨNG CHỈ QUY HOẠCH". (Khi có Dự Án, Kiến trúc sư trưởng hoặc Sở XD sẽ cấp (Ban hành quy chuẩn trong chứng chỉ để hướng dẫn thiết kế kỹ thuật của bước tiếp theo) | HĐ với Tư vấn (Dịch vụ) | Khoảng ...tr (Lệ phí) Phí cao tầng, ngoài Quy hoạch | Tùy trường hợp |
| Bước III | Thiết kế QUY HOẠCH CHI TIẾT và các công trình và HẠ TẦNG KỸ THUẬT = (30% suất đầu tư) | HĐ với Tư vấn | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | |
| 3-1 | Qui hoạch tổng thể chi tiết các công trình kiến trúc mật độ 55% -> 65% (ra sổ đỏ) | - | - | |
| 3-2 | TK.Kỹ thuật Qui hoạch Giao thông ... mật độ < 25% (Kết nối và nội bộ) | - | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| 3-3 | TK.Kỹ thuật San nền (Tính số lượng đất đào - đắp, hệ số đầm nén, loại vật liệu từng lớp v.v...) | - | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| 3-4 | TK.cây xanh theo quy phạm 8 -20% | - | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| 3-5 | TK.Kỹ thuật Tổng bình đồ cấp điện | - | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| 3-6 | TK.Kỹ thuật Tổng bình đồ cấp nước xử lý nước sạch | - | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| 3-7 | TK.Kỹ thuật Tổng bình đồ cấp nước PCCC | - | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| 3-8 | TK.Kỹ thuật Tổng bình đồ thoát nước mặt - Xử lý nước thải - Môi trường | - | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| 3-9 | Thẩm định thiết kế K - Thuật Hạ tầng | HĐ với Tư vấn | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | - |
| Bước IV | Đền bù giải tỏa, di dời:(Tùy khu tái định cư và ngân sách đền bù) | HĐ với Sở TNMT | Tùy theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và Địa phương | |
| - Ký Hợp đồng với Sở TNMT để họ lo Đền bù giải tỏa (>2% giá Đền bù do Nhà nước quy định và cưỡng chế các trường hợp đi ngược chủ trương) | ||||
| Bước V | Hợp đồng THIẾT KẾ KỸ THUẬT CÁC CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC (Từ mặt đất trở lên) - Tổng dự toán | HĐ với Tư vấn | ...% x 1,1 x XĐT | |
| 5-1 | Sở XD THẨM ĐỊNH (toàn bộ thiết kế sau khi có dấu T.định của C.Q chức năng khác + PCCC + Giấy đăng ký đạt tiêu chuẩn Môi trường ... trước khi cấp Giấy phép Xây dựng). | Sở XD | ||
| 5-2 | Thiết kế xin phép PCCC + quyển Dự án | C.An PCCC | ||
| 5-3 | Sở XD cấp Giấy phép XD (Sau khi có: GP.PCCC, MÔI TRƯỜNG, THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ KỸ THUẬT) | Sở XD | Lệ phí Khoảng... triệu + ... | |
| 5-4 | Hợp đồng với ĐƠN VỊ TƯ VẤN GIÁM SÁT (Điều hành XD c.trình hoặc Giám sát chất lượng thi công). | % suất ĐT GT (Tra bảng BXD) | ||
| 5-5 | Hợp đồng lấy giấy " Chứng nhận Sự phù hợp về Chất Lượng" (Nhà cao tầng, CTCC, ô nhiễm) | ...% giá giám sát | ||
| Bước VI | HỢP ĐỒNG THI CÔNG | |||
| 6-1 6-2 |
- Thi công XD Hạ tầng kỹ thuật (San nền, Giao thông, Điện, cấp thoát nước) - Giao đất cho các Doanh nghiệp vào tự thi công Lô đất của mình (Cấp sổ Hồng) - Hợp đồng thi công Kiến trúc (Tường rào, Nhà, Xưởng v.v...) |
HĐ với Tư vấn | - Dựa vào Dự toán để giao thầu từng công đoạn | |
| Bước VII | Lập hồ sơ Hoàn công: Quyết toán - Lập Hồ sơ Hoàn công để xác định tài sản của chủ đầu tư | HĐ với TV.GSát | 2% - 5% giá thiết kế | |
| Báo cáo đã nghiệm thu toàn bộ công trình (Sở XD, PCCC, M.trường,... để họ Kiểm tra lược Về) | x | |||
| Bước VIII | Cấp sổ hồng: Cấp sổ cho từng Doanh nghiệp vào sử dụng từng lô. Hợp thức hóa " Chủ sở hữu" toàn bộ vốn đầu tư xây dựng để đăng ký bắt đầu kinh doanh | HĐ Sở TNMT | x | |
| Bước IX | Đăng ký kinh doanh - Đưa công trình vào sử dụng | x |
Ghi chú 1:
- 9 Bước nói trên là tổng hợp của (Ban hành kèm theo Thông tư số 16/2019/TT - BXD ngày 26/12/2019 của Bộ Xây Dựng)
- Định mức giá % của suất đầu tư nói trên sẽ thay ddooirr phụ thuộc vào: Quy mô hạng ngạch công trình, loại công trình ( DD, CN, Hạ tầng... và vùng DA có nằm trong Quy hoạch cho phép về mật độ, tầng cao v.v...)
- Gía trên chưa tính tuế VAT.
- Các chỉ số cáo tầng ngoài định mức, các lô đất nằm trong Quy hoạch đã phê duyệt thì việc chỉnh đổi, xin phép XD có ngạch định chi phí riêng
Ghi chú 2:
- Để báo giá thực hiện chính xác, ít nhất chủ đầu tư cần fotocoppy cấp đủ dữ liệu thông tin về lô đất: Diện tích, tên vị trí đất, họa đồ lô đất (Trong tờ trích lục, công năng đất sẽ đầu tư hoặc nhiệm vụ thiết kế), tờ QH vùng phụ cần (Nếu có)
- Các công trình tương tự về Đầu tư XD đều phải qua trình tự và giá cơ bản để khai toán đầu tư nêu trên.
- Công ty Nam Sài Gòn SSA đủ khả năng nhận 9 hạng mục hoặc 1 phần trong 9 hạng mục nói trên.
Chuyên mục hồ sơ hòan công
I/ ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH ĐANG TRIỂN KHAI:
5/ Báo giá công trình nhà máy của Ks Vinh: (Tra bảng giá Nhà nước)
1 -/ TKKT:
2-/ Thẩm tra TKKT: ………………..% ……………. = …………. đ (Trước thuế)
3-/ TVGS ………% (Chủ trì lập mẫu biểu các bên cùng ký) … = ……….….đ (Trước thuế)
4-/ Cấp GCN. Sự phù hợp Chất Lượng …….35% TVGS = …………... đ (Trước thuế)
Cộng: ………. đ
